Γράφει η Δίβαρη Σ. Μαρία – Αναστασία, Δικηγόρος, Διαπιστευμένη Διαμεσολαβήτρια
Σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 43 του π.δ. 34/1995, όπως ίσχυε μετά την τελευταία τροποποίηση: «Ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως, τα δε αποτελέσματα της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίηση της. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης». Με τη διάταξη αυτή παρέχεται στο μισθωτή εμπορικής και γενικά κάθε μίσθωσης που καλύπτεται, από την προστασία του εν λόγω νόμου, το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση (καταγγελία μεταμέλειας), εφόσον, αφενός μεν η μίσθωση παραμένει ενεργός, αφετέρου δε έχει παρέλθει έτος από την έναρξή της. Για το κύρος της καταγγελίας αρκεί η έγγραφη δήλωση του μισθωτή ότι λύνει τη μίσθωση χωρίς να απαιτείται η συνδρομή κάποιου λόγου που να δικαιολογεί τη μεταμέλειά του. Η καταγγελία αυτή τελεί υπό αναβλητική προθεσμία τριών μηνών και συνεπάγεται την υποχρέωση του μισθωτή να καταβάλει στον εκμισθωτή εφάπαξ αποζημίωση, ενός μηνιαίου μισθώματος, υπολογιζόμενου κατά το χρόνο άσκησης της καταγγελίας, ανεξάρτητα από τη ζημία του εκμισθωτή, ακόμη και αν ο τελευταίος εκμίσθωσε το μίσθιο αμέσως.
Ακολούθησε ο ν. 4242/2014 (ΦΕΚ Α’ 50/28.2.2014), ο οποίος άλλαξε ριζικά το νομικό καθεστώς των εμπορικών μισθώσεων και ισχύει για τις μισθώσεις που συνάπτονται μετά την έναρξη της ισχύος του, ήτοι μετά την 28.2.2014. Με την διάταξη του άρθρου 13 παρ. 1 του εν λόγω ν. 4242/2014 ορίζονται τα ακόλουθα: «1. Οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του π.δ. 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6,16-18,20-26,27 παρ. 2,28-40,43,46 και 47 αυτού. Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματα της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίηση της…» Το εδάφιο γ’ της τελευταίας ως άνω διατάξεως, αναφερόμενο σε καταγγελία της οποίας τα αποτελέσματα επέρχονται μετά από τρεις μήνες, δεν είναι σαφές σε ποια καταγγελία αναφέρεται και έτσι υποστηρίχθηκε ότι πρόκειται για νομοθετική παραδρομή και επομένως δεν έχει πεδίο εφαρμογής, άλλως ότι αφορά την περίπτωση καταγγελίας της μίσθωσης η οποία έχει εισέλθει στο στάδιο της παράτασης. Στην αιτιολογική έκθεση του ν. 4242/2014 αναφέρονται τα ακόλουθα: «Με τις προτεινόμενες διατάξεις εναρμονίζεται η νομοθεσία των εμπορικών μισθώσεων με τις σύγχρονες απαιτήσεις και παρέχεται η ελευθερία στα συμβαλλόμενα μέρη να ρυθμίζουν την διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης για όσο χρόνο τα ίδια επιθυμούν».
Η προαναφερόμενη ρύθμιση του άρθρου 43 του π.δ. 34/1995 που προέβλεπε τη δυνατότητα του μισθωτή να καταγγείλει τη μίσθωση «λόγω μεταμέλειας» δεν έχει εφαρμογή στις νέες μισθώσεις που καταρτίζονται μετά τις 28.2.2014, ήτοι υπό την ισχύ του ν. 4242/2014. Ο μισθωτής δεν έχει τη δυνατότητα να καταγγείλει τη μίσθωση λόγω μεταμέλειας με βάση το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995, αφού η διάταξη αυτή δεν ισχύει πλέον για τις νέες μισθώσεις.
Οι συμβαλλόμενοι όμως μπορούν να συμφωνήσουν εγκύρως, ότι η παραπάνω, μη εφαρμοζόμενη στις μισθώσεις που καταρτίζονται μετά τις 28.2.2014, διάταξη θα εφαρμόζεται σε συγκεκριμένη μίσθωση. Έτσι, μπορεί συμβατικά να προβλεφθεί δυνατότητα του μισθωτή να καταγγείλει λόγω μεταμέλειας τη μίσθωση.
[Δημοσιεύτηκε στον ΠΑΛΜΟ της Γλυφάδας, 19 Νοεμβρίου 2022]
